Viviendas vacías y alquileres al alza: las dos caras de la crisis habitacional
La vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas sociales y económicos de Galicia, una situación que se ha denunciado en numerosas ocasiones, sobre todo al comienzo del curso lectivo con la vuelta de los estudiantes a las ciudades donde cursan su formación. La paradoja aparece ya en el primer dato: la comunidad cuenta con más de 506.370 viviendas vacías, según los datos oficiales del Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE), pero encontrar un piso o una casa a un precio asequible resulta cada vez más complicado para una parte importante de la población.
La existencia de cientos de miles de inmuebles sin ocupar no significa, sin embargo, que todo ese parque residencial esté disponible para entrar de inmediato en el mercado. Galicia tiene una característica territorial que condiciona cualquier análisis: una enorme dispersión de viviendas por aldeas y pequeños núcleos, a la que se suma el vaciamiento demográfico sufrido durante décadas. "La gente se marchó y dejó atrás sus viviendas, y esto ocurrió en mayor medida que en otros espacios del Estado", señalan desde una inmobiliaria.
Una casa vacía puede estar en un lugar sin demanda residencial, necesitar una rehabilitación integral, utilizarse como segunda residencia o simplemente pertenecer a una persona que no quiere ponerla en alquiler. La cuestión, por tanto, no consiste únicamente en saber cuántas viviendas están cerradas, sino cuántas podrían llegar efectivamente al mercado y en qué condiciones.
Mientras tanto, el precio del alquiler no ha dejado de crecer. Los datos más recientes del Observatorio de la Vivienda de Galicia sitúan en 595,40 euros mensuales el alquiler medio registrado en 2025, con un precio de 5,8 euros por metro cuadrado. Un año antes, la media era de 553,70 euros, por lo que el incremento interanual fue del 7,5 %.
LA SITUACIÓN DE LA VIVIENDA EN LAS CIUDADES
La media gallega esconde diferencias importantes entre territorios. En septiembre de 2025, el Observatorio de la Vivienda situaba el alquiler medio de la comunidad en 594 euros, mientras que en las siete grandes ciudades ascendía a 665 euros, un 12 % más. A Coruña era la ciudad con el alquiler medio más elevado, con 731 euros mensuales, seguida de Vigo, con 697,50 euros. Pontevedra se situaba en 667,30 euros y Santiago en 656,90. Por debajo de la media de las siete ciudades estaban Lugo, con 573,40 euros; Ourense, con 566,40; y Ferrol, con 554,80.
Los datos permiten observar que el problema no se limita a las áreas urbanas más caras. Las diferencias territoriales son importantes y también lo son las razones por las que una vivienda puede desaparecer del mercado residencial.
En los municipios más pequeños, por ejemplo, el alquiler medio es menor. En 2025 era de 390,20 euros en los ayuntamientos de menos de 5.000 habitantes, de 476,20 en los que tenían entre 5.001 y 20.000, de 553 euros en los de entre 20.001 y 50.000 y de 653,40 en los de más de 50.000 habitantes. Pero un precio más bajo no significa necesariamente que sea fácil encontrar una vivienda. En algunos territorios, el problema es precisamente la escasez de oferta.
LA PROBLEMÁTICA DE LA VIVIENDA EN A CORUÑA
En A Coruña, el acceso a la vivienda está condicionado tanto por los precios como por los requisitos que se exigen a los inquilinos. Los vecinos describen una situación especialmente complicada para las personas con salarios bajos o empleos precarios. "Incluso contar con un contrato indefinido no garantiza poder acceder a un piso", dicen. Además de la fianza, pueden exigirse seguros y otras garantías. También se denuncian "dificultades adicionales para personas extranjeras y procesos de selección en los que determinados propietarios priorizan perfiles profesionales concretos, como funcionarios", señalan.
En el mercado de compraventa, una inmobiliaria coruñesa describe una situación de escasez de oferta. "En A Coruña y alrededores se vende todo", explica. El precio medio en el centro, incluyendo garaje y trastero, se sitúa en torno a los 400.000 euros, mientras que en las afueras ronda los 300.000.
La mayor parte de las viviendas que vende o reforma esta inmobiliaria se destinan a primera residencia, según su estimación. "Se vende todo en A Coruña, no hay casi oferta, y la que hay vuela", señala.
Entre los inmuebles que presentan mayor demanda están las casas con terreno y los pisos altos con terraza. La inmobiliaria vincula parte de este cambio en las preferencias al período posterior a la pandemia: "Con el covid, la gente aumentó las ganas de tener algo a su nombre y hay mucha demanda, pero poca oferta".
La Plataforma por el Derecho a la Vivienda en A Coruña describe también una presión creciente sobre el mercado residencial. Según sus datos, han aumentado los precios, ha crecido la presencia de viviendas destinadas al turismo y también se han producido dificultades para personas con empleos considerados normales.
La organización calcula que en la ciudad podría haber unas 20.000 viviendas vacías, aunque admite que "muchas no serían habitables en su estado actual". También señala la existencia de edificios completos destinados al uso turístico.
La plataforma reclama "incrementar el parque público de vivienda y considera necesario actuar sobre los inmuebles vacíos". Entre sus propuestas está la creación de alquiler social y la aplicación de medidas específicas en las zonas con mayores dificultades de acceso.
También pone el foco en los ingresos reales de las familias. Su reivindicación pasa por "tener en cuenta el salario más habitual y no exclusivamente el salario medio", porque, según expone, para muchos hogares las cuentas no permiten afrontar los precios actuales.
FERROLTERRA, CONDICIONADA POR LAS PLAYAS
El escenario de Ferrolterra introduce otro elemento en el problema para renovar los contratos de alquiler: el aumento del precio asociado a la demanda turística en las zonas de playa, como Valdoviño o Cedeira, y la demanda estudiantil en la ciudad de Ferrol por la presencia de la Universidad. Además, la Plataforma Stop Desahucios Ferrolterra maneja datos que sitúan en más de 3.000 las viviendas cerradas en la comarca en 2015. La situación actual, según describe, está marcada por la escasez de oferta residencial y por el aumento de los precios.
La organización señala que existen viviendas destinadas al turismo y a los estudiantes y que los alquileres han alcanzado niveles difíciles de asumir para personas con ingresos bajos. Habla de rentas mínimas situadas entre los 650 y los 700 euros.
También alerta de una realidad especialmente delicada: propietarios que no renuevan contratos porque consideran que es un buen momento para vender. La consecuencia, según explica la plataforma, "es que personas con pocos recursos pueden quedarse sin vivienda incluso cuando venían cumpliendo con el pago del alquiler".
EL PLAN MUNICIPAL DE VIVIENDA DE LUGO
En Lugo, la situación tiene algunas características propias. La inmobiliaria consultada describe un mercado en el que "no hay nada, no se mueve la cosa". Pero esa aparente falta de movimiento desaparece cuando aparece una vivienda para alquilar. "En cuanto sale, se alquila", aseguran. La escasez de oferta hace que los pisos disponibles tengan una respuesta rápida.
La cuestión de las viviendas vacías, sin embargo, no se presenta en este caso como un fenómeno que la inmobiliaria identifique claramente con la negativa de los propietarios a alquilar por miedo a los inquilinos. "No noto nada de eso", responde al ser preguntada directamente por esa cuestión.
Esta cuestión fue abordada por el anterior gobierno local, que en 2025 presentó el Plan Municipal de Vivienda, orientado a responder a la creciente demanda de pisos disponibles y frenar el encarecimiento de la vivienda. Así, el plan incluía la conservación y rehabilitación del parque existente, mejorando y manteniendo los 62.648 pisos de la ciudad, agilizando la concesión de licencias, el refuerzo del Servicio de Arquitectura y la aprobación de la nueva Ordenanza de Conservación y Rehabilitación.
Sí aparece, sin embargo, otra realidad: la demanda estudiantil. "La gente alquila encantada a estudiantes a día de hoy", explica. Y cuando se le pregunta por qué, la respuesta es directa: "Porque alquilan más caro".
Si el alquiler es difícil, comprar tampoco resulta sencillo. El obstáculo no está únicamente en el precio final de la vivienda, sino en el capital inicial necesario para poder acceder a la financiación. "Ahora necesitas un 20 % de entrada y otro 10 % aproximadamente para pagar el IVA, plusvalías, escrituras y demás gastos", explican las inmobiliarias. Hace años, según recuerdan, algunas entidades financieras llegaban a financiar el 100 % de la vivienda. "Ahora eso prácticamente ha desaparecido".
El problema es especialmente visible entre las personas jóvenes. "Hay gente que está pagando un alquiler y tiene 30 años, pero no puede acceder a una vivienda en propiedad", apuntan. "Es una situación que estamos viendo cada vez más".
La consecuencia es una especie de círculo difícil de romper: quien no tiene ahorros suficientes no puede comprar y debe continuar alquilando; pero el alquiler elevado impide precisamente acumular los ahorros necesarios para la entrada de una futura vivienda.
PROBLEMAS DE VIVIENDA EN LA COMARCA DE A MARIÑA LUCENSE
En A Mariña lucense, el mercado inmobiliario presenta otra combinación de factores. Existe demanda de compra, pero la oferta de inmuebles disponibles no es elevada, especialmente cuando se buscan viviendas que estén listas para entrar a vivir.
"Hay mucha vivienda unifamiliar, mucha vivienda suelta", explican desde una inmobiliaria. Pero esa aparente abundancia no se traduce necesariamente en una oferta suficiente para los compradores actuales. "Hay bastante demanda para comprar, pero tampoco hay mucha oferta para vender", señalan.
Foz y Barreiros aparecen entre los municipios en los que se detecta mayor actividad. En Barreiros, la inmobiliaria afirma que "ahora mismo no tenemos casi nada disponible". Y cuando aparece una propiedad, la demanda responde rápidamente: "Todo lo que sacamos se vendió enseguida". Los compradores manejan habitualmente presupuestos de entre 100.000 y 180.000 euros.
En el alquiler, el diagnóstico es más claro: "Escasea el alquiler para larga duración". La explicación está relacionada en buena medida con la rentabilidad turística. "Los propietarios prefieren el turismo vacacional porque obtienen más rentabilidad", explican.
También hay propietarios que optan por alquilar solo entre septiembre y junio. Y existen viviendas que permanecen cerradas porque son segundas residencias utilizadas durante el verano o en períodos vacacionales. La inmobiliaria no cuantifica cuántas casas vacías puede haber en la comarca, pero sí asegura que "vacías hay muchas".
LAS VIVIENDAS VACÍAS, UN PROBLEMA PARA OURENSE
La provincia de Ourense presenta un problema añadido al incremento de los precios del alquiler, especialmente en lo que respecta a la capital. En total, según los datos del INE del pasado año, la provincia presentaba unas 120.000 viviendas vacías, lo que supone que cerca del 44 % del parque inmobiliario está deshabitado. Una cifra que sitúa a Ourense en el ranking estatal de viviendas vacías, siendo la capital el principal punto de conflicto, con cerca de 15.000 viviendas deshabitadas.
A esto hay que sumarle unos precios de alquiler cada vez más al alza: en el mes de mayo de 2026, el precio medio de los alquileres en la ciudad superaba por primera vez la barrera de los 600 euros, siendo el centro la zona más cara para vivir, con una media de 700 euros. A la baja, por el contrario, estarían los barrios de A Ponte y O Vinteún, con un precio medio de 550 euros según las estadísticas del mes de mayo. Las cifras en la capital de As Burgas muestran que, durante los últimos años, se viene produciendo un incremento sostenido de los precios y que, de hecho, sitúan a Ourense, junto con Santiago, a la cabeza de estas subidas dentro de las grandes urbes gallegas.
El problema, señalan desde una inmobiliaria de la capital, está claro: "hay mucha gente buscando y muy poca oferta. Además, los requisitos que piden para alquilar pisos son cada vez más exigentes, los caseros no se quieren arriesgar a que la gente no pague y cada vez piden más cosas. Al final, todo junto hace que sea muy complicado poder alquilar un piso". Por otro lado, apuntan, la situación ha empeorado en los últimos días. "La gente nos ha llamado para retirar sus pisos en alquiler o, quienes estaban pensando en poner una vivienda en alquiler, han decidido esperar por miedo a que lo que se apruebe mañana les vaya a perjudicar". En cuanto a la compra de vivienda, explican, cada vez se observa una mayor tendencia a buscar vivienda fuera de la capital, beneficiando a pequeñas aldeas y municipios limítrofes donde los precios pueden bajar considerablemente.
PROPIETARIO VS. INQUILINO
La relación entre propietarios e inquilinos es otro de los puntos centrales del debate. En las diferentes conversaciones con el sector inmobiliario y con propietarios de viviendas aparece la preocupación por la llamada "inseguridad jurídica" de los arrendadores, que no se limita a las ocupaciones, sino que también estaría relacionada con los sucesivos cambios legislativos.
Al hablar de la posibilidad de establecer contratos de larga duración o indefinidos, la inmobiliaria muestra una posición contraria: "Eso no es viable". Su explicación parte de la propiedad: "Tú eres propietaria de una vivienda y la vivienda es tuya. Tú no la compraste para que, por mucho alquiler que te den, el día de mañana no puedas disponer de ella si la necesitas". La solución que plantean es que "lo que tiene que hacer el Estado son viviendas públicas".
Los profesionales también consideran que determinadas medidas pueden acabar afectando al pequeño ahorrador: "El pequeño ahorrador no va a querer poner una vivienda en alquiler si tiene problemas para recuperarla después".
Asimismo, los propietarios reconocen que existe cierto temor a los posibles impagos, daños o problemas con los inquilinos. "Si yo he heredado una vivienda, o he ahorrado toda la vida para comprar y poder cedérsela a mi hijo, ¿por qué tengo que hacer un contrato para toda la vida?", señala un vecino. "Yo tuve que alquilar mi vivienda para poder complementar mi pensión, y mientras vivo con mi hijo. Pero ahora no puedo echar al inquilino si yo necesito mi casa".
NUEVO REAL DECRETO-LEY TRAS EL CASO MARICARMEN
La respuesta política llegó también desde Madrid. El Consejo de Ministros aprobó el nuevo Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda, que introduce cambios relacionados con los desahucios, los contratos de alquiler, los alquileres de temporada y por habitaciones y determinadas situaciones de vulnerabilidad.
Entre las principales medidas figura la ampliación hasta finales de 2030 de la protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables que no dispongan de una alternativa habitacional. También se establece una prórroga de dos años para determinados contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
La norma regula además los alquileres de temporada y por habitaciones para evitar que se utilicen estas modalidades para eludir la normativa de los contratos de vivienda habitual. En los contratos temporales deberá existir una causa real y acreditable que justifique la estancia, mientras que, en el caso del alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el precio que correspondería por el alquiler de la vivienda completa.
El paquete incluye también medidas para favorecer la movilización de viviendas vacías y ampliar la oferta de alquiler asequible, así como nuevas medidas fiscales para incentivar el uso residencial de los inmuebles. Entre ellas figura el incremento de la tributación de algunos alquileres turísticos e incentivos para propietarios que ofrezcan viviendas en condiciones más asequibles.
Otra de las medidas limita determinadas operaciones de compra de vivienda por parte de fondos de inversión hasta finales de 2028, con el objetivo declarado por el Gobierno de evitar operaciones consideradas especulativas y proteger la función social de la vivienda.
LAS PLATAFORMAS DE VIVIENDA
Las plataformas gallegas de defensa del derecho a la vivienda consideran que la solución debe pasar por incrementar de forma importante el parque público.
La Plataforma Galega Vivenda Xa reclama un programa de vivienda pública con precio tasado, el aumento del patrimonio público de la Xunta, la incorporación de inmuebles de la SAREB y la creación de un Banco Gallego de Vivienda para alquiler social con al menos 3.000 viviendas.
También propone movilizar viviendas vacías mediante incentivos o medidas coercitivas, limitar los precios del alquiler, impulsar cooperativas de vivienda, regular de manera efectiva las viviendas de uso turístico y desarrollar la declaración de zonas de mercado residencial tensionado.
Las propuestas de las plataformas parten de una premisa: Galicia dispone de un patrimonio residencial muy amplio, pero una parte de él no está incorporada al mercado. Por eso reclaman que las políticas públicas se centren no solo en construir nuevas viviendas, sino también en recuperar y movilizar las existentes.
CONCLUSIÓN
El mercado inmobiliario gallego presenta, así, muchas caras. En A Coruña, los precios y la presión turística. En Lugo, la escasez de oferta y las dificultades para comprar. En Ferrolterra, la competencia entre alquiler residencial, turístico y estudiantil y los problemas para renovar contratos. En A Mariña, la fuerte demanda de compra, la poca oferta disponible y el peso del turismo.
Y por encima de todas esas realidades hay una cifra: 506.370 viviendas vacías. Pero también hay otra: el alquiler medio pasó de 364,50 euros en 2014 a cerca de 595 euros en 2025. Ambas cifras parecen contradictorias, pero en realidad describen dos problemas diferentes. Tener una casa vacía no significa tener una vivienda disponible para quien la necesita. Y tener una gran cantidad de viviendas en un territorio no significa que estén situadas donde existe demanda, que sean habitables o que los propietarios quieran ponerlas en el mercado. El desafío está precisamente ahí: conseguir que una parte de ese patrimonio se convierta en vivienda efectiva, accesible y estable.
Mientras las administraciones discuten nuevas medidas, las inmobiliarias advierten de la necesidad de no expulsar del mercado a los pequeños propietarios, las plataformas reclaman más parque público y los hogares continúan buscando soluciones, el problema sigue pasando de las estadísticas a la vida diaria.
Una persona que llega a una ciudad por trabajo y no encuentra piso. Un joven que puede pagar un alquiler, pero no reunir el dinero necesario para comprar. Una familia a la que no le renuevan el contrato. Un propietario que opta por el turismo porque obtiene mayor rentabilidad. Una casa vacía que necesita una reforma. Una persona mayor que ve amenazada su permanencia en el hogar en el que lleva décadas.
Son situaciones distintas, pero todas forman parte del mismo rompecabezas.
